Началом успешной перепланировки служит решение о том, что вам необходимо именно это помещение, именно в этом здании. Покупая несколько квартир с целью их объединения, необходимо выяснить, в каких годах был построен дом. Если это конец XIX – начало XX века, то здание, скорее всего, имеет деревянные перекрытия по деревянным балкам (за редкими исключениями начала 30-х), которые соединяют противоположные внешние стены дома и разгружаются от провисания межквартирными перегородками, также выполненными из деревянных досок или бревен.

Практически повсеместно в таких домах перекрытия гнилые и зыбкие, и безболезненно разрушить межквартирные перегородки не удастся, из-за чего ваш замысел объединения становится практически невыполнимым. Наиболее удачны для крупной реконструкции дома, построенные в 30-60-х годах.

Выясните техническое состояние здания, где находится приобретаемое помещение. Изыскательские работы необходимы, потому что категорически запрещается при проведении перепланировки трогать системы, от которых зависит жизнеобеспечение и прочность конструкций дома: несущие опоры, стены и балки. Порою даже опытный специалист не может определить на глаз, несущая конструкция или нет.

На этапе создания эскизного проекта перепланировки или дизайнпроекта, важно учесть, что ни в коем случае нельзя:

- трогать системы вентиляции; владельцы тех квартир, где произведен демонтаж вентиляционных коробов, должны их восстановить в соответствии с общедомовой схемой вентиляции, не доводя дело до суда;
- замуровывать в стену стояки газовых труб, по нормам к ним должен быть обеспечен доступ;
- переносить кухню в жилую комнату, так как это связано с переносом коммуникаций, что недопустимо;
- размещать санузел над жилыми помещениями соседей или обустраивать ванную комнату в кухне в случае присоединения двух квартир;
- устанавливать дверные блоки в этажных коридорах и на лестничных площадках.

Замена газовых плит, их переустановка, подводка гибкими шлангами, производится с ведома управления Мосгаза и лучше их специалистами.

При реконструкции фасада здания необходимо согласие МОСКОМАРХИТЕКТУРЫ. В здании, являющемся памятником архитектуры, существенно изменить фасад не удастся. В остальных случаях необходимо, чтобы внешний вид вашего магазина (офиса) гармонировал с близлежащими постройками.

После получения технического заключения (ТЗК) и разработки проекта можно заняться его согласованием в государственных органах и подачей документов в Межведомственную комиссию (МВК) муниципального округа. Городская МВК рассматривает спорные вопросы. Отсюда правило второе.

Правило 2

Обязательно ознакомьтесь с законом "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы" № 37 от 29 сентября 1999 г., где сказано, какие документы и с чьими согласованиями нужно представлять на МВК.

Вам не обойтись без виз территориальных органов архитектуры и градостроительства (отделов районных архитекторов), санитарно-эпидемиологического надзора, пожарного надзора, газовой технической инспекции, балансодержателя жилищной инспекции. Не забудьте запастись соответствующим числом копий ТЗК и проекта.

Если мощность электросети, которой оборудован дом, недостаточна, а это часто встречается в старых домах, где сеть не рассчитана на современное количество электроприборов, то необходимо получить разрешение на дополнительную мощность в МКС Мосэнерго и оформить подключение 3-х фазного ввода сети в вашу квартиру.

Проект электроснабжения, который должен быть согласован в МНИИТЭПе, обычно выполняет только специализированная организация, имеющая лицензию на проведение соответствующих работ.

Кроме того, как гласит сухой язык закона, "управляющий жилым домом и заявитель обязаны поставить в известность о намечаемых мероприятиях лиц, занимающих смежные помещения, и по согласованию с ними оформить акты-соглашения сторон с учетом возможных компенсаций". На обычном языке это означает, что соседи со всех сторон должны прийти в ДЭЗ или товарищество собственников жилья (ТСЖ) и поставить свои подписи в присутствии начальников. На этом этапе важно не попасть на летний период, ибо пока "лица, занимающие смежные помещения" будут поправлять свое здоровье на морском берегу, вы, в нервном ожидании, можете заработать его расстройство. А поскольку время и деньги взаимосвязаны, то в этом вопросе необходимо учесть финансовый фактор.

Правило 3

Создайте себе резерв времени и средств на форс-мажорные обстоятельства, как-то отпуск соседей, их желание сделать себе ремонт за ваш счет, несговорчивость начальников и т.д.

И наконец, если вы успешно прошли МВК, ответственно подойдите к выбору строителей. Прежде всего, у ваших подрядчиков должна быть лицензия на тот вид работ, который указан в проекте перепланировки. Профессиональный подбор материалов и конструкций может значительно улучшить звукоизоляцию, необходимо также учитывать подбор инструментов для работ. Например, в типовых панельных домах недопустимо использование отбойного молотка и перфоратора, что приведет к повреждению оставленных простенков и перемычек, а падение больших кусков бетона может повредить примыкающую зону. Поэтому, если у вас возник соблазн воспользоваться иностранной рабочей силой - дешево и сердито, вспомните другую поговорку: скупой платит дважды.

Правило 4

Доверяйте строительные работы только профессионалам, имеющим лицензию на соответствующий вид деятельности.

На самом деле, если вы крутой бизнесмен, то вряд ли у вас есть возможность тратить несколько месяцев на хождение по инстанциям. Можно, конечно, поручить дело подчиненным, но – ненадежно. Человек, проходящий этот сложный путь в первый раз, обязательно где-нибудь споткнется. Вам это не понравится, и вы можете потерять хорошего в своем деле сотрудника.

Может быть, вы решите, что не располагаете ресурсами, как материальными, так и нематериальными, чтобы зарегистрировать свою перепланировку. Здесь уместно напомнить, что в случае ущерба, причиненного помещениям в здании и имуществу граждан и юридических лиц при переустройстве помещений, выполненном в соответствии с разрешительной документацией, ответственность несет орган, выдавший разрешение, в противном случае закон возлагает ответственность на вас. К тому же, регистрация уже произведенных работ задним числом обойдется значительно дороже. Отсюда правило пятое.

Правило 5

Если вы не готовы выполнить хотя бы одно из предыдущих правил, то вам просто необходимо обратиться в юридическую фирму, которая возьмет на себя оформление всех документов и найдет подходящих подрядчиков.